GÉNÉRALITÉS - CONSEILS RELATIFS À LA VIE PRIVÉE 

Nous répondons aux questions fréquentes relatives au bail d'habitation, aux assurances, aux prêts bancaires, aux relations de voisinage, aux contrats… en Nouvelle-Calédonie notamment. 

Il est constant que souvent le défaut d'information en matière juridique est une source de difficultés dans la vie de tous les jours.

Cela est vrai, à titre d'exemples, dans les matières suivantes :

1   - IMMOBILIER

2   - LA VIE DE COUPLE

3   - LA VIE PROFESSIONNELLE

4   - LA VIE DES ASSURANCES

5   - LES ACCIDENTS DE LA VIE DE TOUS LES JOURS

6   - LES SUCCESSIONS / HÉRITAGES

7   - BAIL D'HABITATION 

8   - INDIVISION

9   - SUCCESSIONS

10 - RESPONSABILITÉ MÉDICALE

11 - COPROPRIÉTÉ

 

1 - IMMOBILIER :

Il existe de nombreux litiges en lien avec l'immobilier. 

Ces litiges peuvent concerner le bail - d'habitation, professionnel ou commercial - notamment en ce qui concerne la rédaction de celui-ci, mais également son application. 

Quels sont les droits des locataires, des propriétaires ? Quelles clauses importantes doivent être présentes dans le bail et quelle est la législation applicable en Nouvelle-Calédonie concernant le bail d'habitation  ?  

Que faire en cas de problèmes dans le logement que je loue?

Quelles démarches entreprendre? Que faire si mon locataire ne paye pas ses loyers?

Quelles précautions prendre en amont pour avoir moins de chance d'avoir de grandes difficultés avec mes locataires?

Comment réagir ? Se réserver des chances de succès en cas de litige ?

Quels contrats d'assurance souscrire avec quelles clauses pour le locataire? Le propriétaire ? 

Les litiges peuvent également s'élever sur des contrats de vente, de mandat (avec les agences immobilières), de construction ou de rénovation mais également les contrats d'assurance. 

Que faire lorsque des travaux n'ont pas été réalisés convenablement ? Lorsque le bien acheté se révèle entaché de vices ? 

Que faire lorsqu'un assureur refuse de prendre en charge un sinistre ? 

Il existe aussi des litiges de nature immobilière lorsqu'il existe une indivision à la suite d'un décès ou d'un divorce. 

Nous vous conseillons en qualité d'expert en droit immobilier. 

2 - La vie de couple

Quels sont les contrats envisageables en cas de mariage  ?

Quelles sont les clauses à insérer ?

Que faire en cas de difficultés familiales  ?

Que faut-il éviter de dire ou faire afin de ne pas perdre ses chances de réussite dans le cadre d'une procédure judiciaire?  

 

3 - La vie professionnelle :

Quelles sont les obligations du salarié ? Celles de l'employeur ?

Vous avez été licencié mais vous n'êtes pas d'accord avec la cause de licenciement ? Nous vous conseillons. 

 

4 - La vie des assurances :

Quels contrats souscrire pour mon véhicule  ? Mon logement ? Ma responsabilité ? Mes enfants ? ...

Rappel : il n'est pas rare que votre assureur essaie de ne pas prendre en charge votre sinistre, en évoquant une clause ou un autre argument. 

Nous vous assistons dans les démarches auprès de votre assureur. 

 

5 - Les accidents de la vie de tous les jours :

Que faire en cas d'accident médical ? de circulation ? lorsque l'on ma cause à moi ou un proche un préjudice? 

Comment obtenir une indemnisation convenable ? 

Nous vous assistons et vous soutenons dans vos démarches afin d'obtenir la meilleure indemnisation possible. 

Nous vous proposerons notamment de recourir, le cas échéant, à une expertise judiciaire, afin de déterminer qui est responsable juridiquement et l'étendue du préjudice. 

Il est important de se faire conseiller pendant l'expertise afin d'être soutenu dans la relation avec l'expert. 

 

6 - Les successions / héritages :

Il est toujours difficile de perdre un être cher, mais que faire si l'un des héritiers me spolie  ? Cache un partie des biens ? 

Qu'en est-il du recel successoral  ? De l'indivision successorale ?

Car en effet, si l'un des héritiers bénéficie du bien alors que les autres non, ces derniers peuvent réclamer certaines sommes appelées "indemnités d'occupations". Par ailleurs, l'héritier qui assume des frais pour l'indivision pourra dans une certaine mesure les faire prendre en charge par les autres indivisaires. 

Il est nécessaire d'être conseillé et soutenu dans les démarches avec le notaire en charge de la succession, mais également dans les rapports avec les cohéritiers. 

Nous sommes là pour vous aider à favoriser une gestion optimale de la succession. 

 

Contactez-nous pour recevoir des conseils appropriés en Nouvelle-Calédonie. 

 

CONSEILS DE SPÉCIALISTE

7- BAIL D'HABITATION 

POINT SUR LE CONGÉ POUR REPRISE DU BAILLEUR 

La loi de 1989 sur les rapports locatifs permet aux bailleurs de ne pas reconduire le bail, dès lors qu’ils entendent invoquer un motif prévu par la loi.

Le congé pour reprise doit avoir pour objet de reprendre les lieux pour y résider à titre de résidence principale. 

Selon l’adage : « fraus omnia corrumpit ». Ainsi, selon ce principe, lorsqu’un acte revêt un caractère frauduleux au regard du droit, ledit acte est annulé et ne produit aucun effet.

Si le principal contrôle du caractère frauduleux d’un congé délivré par un bailleur est effectué a posteriori, il est de jurisprudence constante que le juge doit rechercher a priori si le congé avait été délivré frauduleusement, dès lors que cela lui est demandé. Cette jurisprudence constante a été repris dans la réforme de la loi de 1989. 

En cas d’intention frauduleuse de la part du bailleur, le congé n’est pas valable.

C’est ce qu’a indiqué la Cour de cassation dans un arrêt de principe rendu le 18 février 2003, selon lequel le Juge doit vérifier « comme il le lui était demandé , si le congé n'avait pas été délivré frauduleusement ». La Cour de cassation cassait donc un arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de contrôler a priori le caractère frauduleux du congé (Civ. 3ème, 18 février 2003, n° 01-16664). 

La cour d’appel de Paris, le 16 juin 2005, a ainsi rappelé le principe selon lequel « il appartient au juge du fond (…) de vérifier si le motif invoqué par le bénéficiaire de la reprise révèle la réalité de son intention de reprendre les lieux pour les habiter à titre de résidence principale ». En l’espèce considérée, le congé a été annulé pour fraude, par un contrôle a priori, le propriétaire ayant menti sur ses intentions de reprendre le logement, le congé pour reprise ayant été délivré suite au refus du preneur « d’accepter une augmentation de son loyer » (Paris, 16 juin 2005, n° 274249). 

A aussi été jugé frauduleux le congé pour reprise pour habitation personnelle, portant sur une surface minime dès lors que l’intention de les occuper à titre de résidence principale n’est pas crédible. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait pertinemment retenu un « faisceau d’éléments », et notamment celui relatif à la volonté du bailleur d’obtenir l’expulsion du preneur, pour conclure à la fraude (Paris, 26 juin 2007, Juris-Data 2007-336648). 

La cour d’appel de Nîmes a également indiqué qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif invoqué et le respect de l’obligation prévues par les textes. Ainsi, « il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Dans l’espèce considérée, la cour d’appel de Nîmes jugeait que « les arguments développés par Mme Geneviève V. (locataire) sur le fait que Mme (Bailleresse) (…) dispose d’un autre logement rénové et vacant dans la même impasse, à proximité tout aussi immédiate (…) pourrait être occupé si elle avait vraiment la volonté de se rapprocher le plus possible du domicile de sa mère (…) ne sont pas sérieusement contredits (…) ». En conséquence, de juger que le congé « pour reprise doit donc être déclaré nul et de nul effet car frauduleux » (Nîmes, 8 février 2018, n° 17/00820). 

La même cour d'appel, dans une affaire similaire jugeait que « le caractère péremptoire de la reprise pour habiter ou vendre dans le droit antérieur (celui applicable en NC) ne retire cependant pas au juge tout pouvoir de contrôle : celui-ci peut vérifier la réalité du congé, c’est-à-dire apprécier s’il n’a pas été délivré en fraude des droits du locataire » (Nîmes, 8 février 2018, n°17/01085). 

La cour d’appel de Paris a récemment, le 26 février 2019, rappelé que « si le contrôle de l'opportunité du congé n'était pas ouvert au juge avant la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, le contrôle a priori de l'absence de fraude ne lui était pas totalement interdit, s'il en était saisi par le locataire, dans le cas où l'intention frauduleuse existait dès l'établissement du congé (Cass. 3e civ., du 18 févr. 2003 )ou lorsque la reprise était a priori illicite » (Paris, 26 février 2019, JurisData n° 002884).

Il est donc indiscutable que le contrôle a priori doit être effectué par les juges, en cas de demandes des locataires, en Nouvelle-Calédonie également. 

Pour conclure, en cas de congé délivré frauduleusement pour mettre un terme au bail d'une façon illégale, ledit congé est nul et le bail se poursuit. C’est d’ailleurs ce qu’avait jugé le Tribunal de Paris le 29 décembre 2015. Dans cette décision, la juridiction du fond avait jugé qu’aucune cohérence ne transparaît quant au motif invoqué dans le congé. Et de conclure : « Il convient de considérer en conséquence qu’il y a eu fraude de la part du bailleur. Il y a donc lieu de constater la nullité du congé contesté et la poursuite du bail consenti ».

Ainsi et pour conclure, si un bailleur de mauvaise foi dit vouloir reprendre le logement pour lui, tout n'est pas perdu: il convient soit de demander en justice la nullité du congé pour fraude ou de rester dans les lieux et de se défendre face à une demande d'expulsion illégale. 

 

8- INDIVISION

COMPTES ENTRE LES INDIVISAIRES

Lors d’un décès, automatiquement, il existe entre les héritiers une indivision. Des biens sont donc qualifiés de "biens indivis" et il arrive qu’un héritier bénéficie personnellement d’un bien mais également qu’il engage des frais pour celui-ci. 

Ainsi, des comptes devront être faits entre les héritiers, régulièrement si l'indivision dure, afin qu’aucun héritier ne soit désavantagé vis-à-vis des autres. Certains délais doivent être respectés pour faire les comptes. 

Ces règles s’appliquent égalent pour les autres indivisions. 

L’article 815-13 du Code civil dispose : 

« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler récemment dans un arrêt rendu le 26 juin 2019, que celui qui demande le remboursement de certaines sommes par l’indivision, doit fournir des « éléments permettant d’apprécier, selon l’équité, l’augmentation de la valeur du bien résultant des travaux invoqués » (Civ. 1ère, 26 juin 2019, n° 18-17038 ; V. également Aix-en-Provence, 11 janvier 2017, n° 15/10211). 

Par ailleurs, des règles présidant à l’évaluation des récompenses résultent de l’article 1469 du Code civil : 

« La récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant.

Elle ne peut, toutefois, être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire.

Elle ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l'aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien ».

Ces règles sont appliquées par les juridiction du fond lorsqu’il s’agit de déterminer les créances à mettre à la charge d’une indivision (V. par exemple Aix-en-Provence, 8 février 2017, n° 15/11317). 

Enfin, il convient que celui qui demande le remboursement par l’indivision de certaines sommes d’apporter la preuve qu’il a lui-même et personnellement fait ces dépenses, pour le bien indivis.

Il devra en outre apporter le preuve d’un profit subsistant. 

Dans un arrêt rendu le 26 juin 2013, la cour d’appel de Paris a appliqué ce principe dans une affaire dans laquelle un indivisaire avait produit des factures « à son seul nom » et avait « financé sur ses deniers personnels des travaux d’amélioration sur les biens immobiliers indivis (…) chauffage plomberie, électricité, menuiserie, isolation, fermetures à hauteur d’un montant total de (…) 13 648, 75 euros (…) ». La cour décide que « tenant compte de leur vétusté, cette plus-value doit être évaluée à 5 000 euros ». La cour d’appel conclut « qu’en conséquence, en application de l’article 815-13 du code civil, il y a lieu selon l’équité et le profit subsistant, de fixer la somme de 5 000 euros le montant de la créance de M. E. envers l’indivision successorale » (Paris, 26 juin 2013, n° 12/13740). 

Ainsi, ce n’est pas la seule preuve du montant des travaux qui permet d’établir le montant de la créance, mais également le profit subsistant. 

La charge de la preuve est supportée par l’indivisaire qui évoque une créance à l’encontre de l’indivision. 

Un indivisaire apporter deux preuves: 1/ la preuve qu’il a financé des travaux d’amélioration ou de conservation sur ses deniers personnels, par la production de factures à son seul nom ; 2/ la preuve qu’il demeure un profit subsistant pour le bien indivis. 

Une cour d’appel a rejeté totalement les demandes relatives à l’installation électrique et l’achat d’une cuisine neuve complète par un indivisaire, faute pour lui d’apporter le preuve d’un profit subsistant au moment du partage. La Cour de cassation avait confirmé cette décision (Civ. 1ère, 26 juin 2019, n° 18-17038, préc.). 

Il existe parfois également une créance de l’indivision à l’égard de l’indivisaire qui perçoit des loyers pour le compte de l’indivision. 

En droit, aux termes de l’article 815-9 du Code civil : 

« Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires ». 

Par ailleurs aux termes l’article 815-10 : 

« Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise ».

En conséquence, tout indivisaire qui reçoit des sommes au titre de revenus de biens indivis doit tenir un état desdits revenus car ils accroissent par principe l’indivision. 

C’est ce qu’a jugé à titre d’exemple la cour d’appel de Nîmes dans un arrêt rendu le 7 janvier 2021 (Nîmes, 7 janvier 2021, n° 18/01411). 

Enfin, celui des indivisaires qui bénéficie du bien indivis doit, par principe, verser une somme au titre de l'indemnité d'occupation, qui est fixée par rapport à la valeur locative du bien indivis. 

Pour un indivisaire, le délai pour faire valoir ses droits est généralement fixé à 5 ans à compter de la dépense faite et de l'occupation privative du bien indivis. 

Il convient donc de ne pas tarder avant de faire les comptes, d'autant plus lorsqu'il y a potentiellement un risque de litige. 

 

9 - SUCCESSIONS 

DEMANDE JUDICIAIRE DE LIQUIDATION PARTAGE  

Conformément à l’article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention »

Et l’article 840 du code civil ajoute : « le partage est fait en justice lorsque l’un des co-indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été approuvé ou autorisé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837 du code civil »

Ainsi et en cas de désaccord sur le principe ou les modalités du partage ou encore lorsque le partage amiable n’a pas été possible, une demande en partage judiciaire peut être engagée pour tout héritier.

Conformément à l’article 841 du code civil : « le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement compétent pour connaitre de l’action en partage et des contestations qui s’élèvent soit à l’occasion du maintien de l’indivision, soit au cours des opérations de partage. Il ordonne les licitations et statue sur les demandes relatives à la garantie des lots entre les copartageants et sur celles en nullité de partage ou en complément de part ». 

Le contrôle et le suivi des opérations de liquidation partage par un juge, permet d'assurer un maximum d'égalité entre les héritiers. 

Et l’article 843 du code civil complète en indiquant : « Tout héritier, même ayant acc